การบริหารจัดการอาคาร หรือ Facility Management เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์และการบริหารจัดการโครงสร้างพื้นฐานของอาคาร ซึ่งการจัดการอาคารไม่ได้หมายถึงแค่การดูแลสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ภายในอาคารเพียงเท่านั้น แต่ยังรวมไปถึงการบริหารจัดการทรัพยากรต่าง ๆ ที่ครอบคลุมหลายด้าน ไม่ว่าจะเป็นการบริหารจัดการอาคารและสิ่งปลูกสร้าง การจัดการระบบวิศวกรรม เช่น ระบบไฟฟ้า ระบบปรับอากาศ หรืองานบำรุงรักษาและซ่อมแซม และอื่น ๆ อีกมากมายที่ใช้ในอาคาร เพื่อให้เกิดการใช้ทรัพยากรอย่างประหยัดและยั่งยืน รวมถึงช่วยสนับสนุนการดำเนินงานหลักขององค์กรอย่างราบรื่น และเพิ่มประสิทธิภาพการทำงานของผู้ใช้อาคารอีกด้วยนั่นเอง
การบริหารจัดการอาคาร (Facility Management) คืออะไร
การบริหารจัดการอาคาร (Facility Management) คือ กระบวนการในการวางแผน จัดการ และควบคุมทรัพยากรที่ใช้ในการดำเนินงานและดูแลรักษาอาคาร รวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ตลอดจนการบริหารงานที่เกี่ยวข้องกับโครงสร้างพื้นฐาน สิ่งแวดล้อม และระบบต่าง ๆ ภายในอาคาร เช่น ระบบไฟฟ้า ระบบปรับอากาศ ระบบน้ำ ระบบสื่อสาร ความปลอดภัย และสุขาภิบาล ทั้งนี้ยังครอบคลุมถึงการจัดการพื้นที่ทำงาน ความปลอดภัยในการทำงาน การจัดการพลังงาน และการจัดการด้านความยั่งยืน (Sustainability) จึงทำให้การบริหารจัดการอาคารมีบทบาทสำคัญในการเพิ่มประสิทธิภาพของอาคารและการดำเนินงาน รวมทั้งส่งเสริมความปลอดภัย ความยั่งยืน และการประหยัดพลังงานในระยะยาวอีกด้วย
หน้าที่สำคัญของผู้จัดการอาคาร (Facility Manager)
ผู้จัดการอาคาร (Facility Manager) หรือผู้ดูแลอาคาร เป็นตำแหน่งที่มีหน้าที่ในการบริหารจัดการ ดูแล และควบคุมการดำเนินงานของอาคารหรือสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ให้เป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ โดยมีบทบาทในการประสานงานและจัดการทรัพยากรต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับอาคาร ทั้งในส่วนของระบบโครงสร้างพื้นฐาน สิ่งแวดล้อม และการใช้พื้นที่ภายในอาคาร ดังนั้นผู้จัดการอาคารจึงเป็นตำแหน่งที่สำคัญในการดูแลและรักษาคุณภาพของอาคาร พร้อมกับการสร้างความปลอดภัยและประสิทธิภาพในการดำเนินงาน
ปัญหาของอาคารสำนักงานที่ผู้จัดการอาคารมักพบเจอ
ปัญหาหลักของอาคารที่ผู้จัดการมักพบเจอ มีดังนี้
- ไม่มีพื้นที่สำหรับการบำรุงรักษา : ในหลายอาคารการออกแบบพื้นที่มักไม่คำนึงถึงพื้นที่สำหรับการบำรุงรักษาหรือซ่อมแซมอุปกรณ์ต่าง ๆ ทำให้ทีมซ่อมบำรุงเข้าถึงอุปกรณ์หรือระบบที่ต้องดูแลได้ยาก
- เทคโนโลยีที่ใช้ในอาคารไม่เสถียร : เทคโนโลยีที่นำมาใช้ในอาคาร เช่น ระบบการควบคุมอัตโนมัติ (Automation System) มักพบปัญหาในด้านความเสถียร หรือเทคโนโลยีบางประเภทอาจล้าสมัยหรือไม่สามารถรองรับการอัปเดตซอฟต์แวร์ได้ ทำให้เกิดความไม่สะดวกและส่งผลกระทบต่อประสิทธิภาพของการดำเนินงาน
- เพิ่มคนดูแลอาคารโดยสิ้นเปลือง : หลายครั้งอาคารต้องการทีมงานที่มีทักษะหลากหลาย เช่น การบำรุงรักษาระบบไฟฟ้า ระบบสุขาภิบาล หรือระบบความปลอดภัย ซึ่งทำให้ต้องจ้างบุคลากรจำนวนมากเพื่อครอบคลุมงานทั้งหมด ส่งผลให้เกิดค่าใช้จ่ายที่สูงขึ้นในระยะยาว
- วัสดุอุปกรณ์ที่ใช้อาคารไม่คงทน : วัสดุและอุปกรณ์ที่ใช้ในการก่อสร้างหรือซ่อมบำรุงอาคารบางครั้งอาจไม่ได้คุณภาพหรือไม่เหมาะสมกับการใช้งานระยะยาว ทำให้เกิดการเสื่อมสภาพได้เร็ว เมื่อวัสดุหรืออุปกรณ์เหล่านี้เสียหายจำเป็นจะต้องมีการซ่อมแซมบ่อยครั้ง ทำให้เกิดค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาที่สูงขึ้น
- Data ไม่ได้ถูกใช้อย่างเป็นประโยชน์ : ในปัจจุบันการบริหารจัดการอาคารมีข้อมูลจำนวนมากที่สามารถเก็บรวบรวมได้ แต่ปัญหาที่พบบ่อยคือข้อมูลเหล่านี้ไม่ได้ถูกนำมาวิเคราะห์และใช้ประโยชน์ในการปรับปรุงประสิทธิภาพการจัดการอาคาร การไม่ใช้ข้อมูลอย่างเหมาะสมทำให้อาคารไม่สามารถปรับตัวเพื่อประหยัดพลังงานหรือเพิ่มความสะดวกให้กับผู้ใช้งานได้
วิธีรับมือกับปัญหาอาคารแบบผู้จัดการอาคารมืออาชีพ
วิธีการรับมือกับปัญหาข้างต้นแบบผู้จัดการอาคารมืออาชีพ มีดังต่อไปนี้
- การวางแผนการบำรุงรักษาเชิงรุก (Proactive Maintenance Planning) : ผู้จัดการอาคารมืออาชีพควรเตรียมแผนการบำรุงรักษาแบบเชิงรุก (Preventive Maintenance) เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคตแทนที่จะรอให้เกิดการเสียหายแล้วจึงซ่อมแซม ซึ่งการวางแผนจะช่วยให้สามารถคาดการณ์และดำเนินการบำรุงรักษาในช่วงเวลาที่เหมาะสม ลดความเสี่ยงของการเสียหายที่ไม่คาดคิด นอกจากนี้ยังช่วยยืดอายุการใช้งานของอุปกรณ์และวัสดุในอาคาร
- การใช้เทคโนโลยีที่ทันสมัยและเสถียร (Implementation of Reliable Technology) : การใช้เทคโนโลยีที่ทันสมัยและเสถียรเป็นสิ่งสำคัญในการจัดการอาคาร โดยเฉพาะเทคโนโลยีที่ช่วยเพิ่มประสิทธิภาพการทำงานของระบบภายในอาคาร เช่น ระบบการจัดการพลังงาน (Energy Management Systems) และระบบควบคุมอัตโนมัติ (Building Automation Systems) อย่างไรก็ตาม สิ่งที่สำคัญคือความเสถียรของเทคโนโลยีเหล่านี้ ผู้จัดการอาคารมืออาชีพควรตรวจสอบและเลือกใช้เทคโนโลยีที่เชื่อถือได้และเข้ากับการทำงานของอาคารได้ดี
- การจัดการทีมงานอย่างมีประสิทธิภาพ (Efficient Workforce Management) : การจัดการทีมงานเป็นปัจจัยสำคัญในการบริหารจัดการอาคารอย่างมีประสิทธิภาพ การมีทีมงานที่มีทักษะเฉพาะด้านเป็นสิ่งจำเป็นในการรับมือกับปัญหาที่หลากหลายภายในอาคาร แต่ควรจัดการให้การทำงานของแต่ละคนเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพและไม่ซ้ำซ้อนกัน
- การเลือกใช้วัสดุที่คงทนและมีคุณภาพ (Selection of Durable and Quality Materials) : การเลือกใช้วัสดุที่คงทนและเหมาะสมกับการใช้งานของอาคารเป็นสิ่งสำคัญในการลดค่าใช้จ่ายในระยะยาว โดยวัสดุที่มีคุณภาพต่ำมักเสื่อมสภาพได้เร็ว ทำให้ต้องมีการซ่อมแซมหรือเปลี่ยนใหม่บ่อยครั้ง ดังนั้นการใช้วัสดุที่มีความทนทานและเหมาะสมกับสภาพแวดล้อมจะช่วยยืดอายุการใช้งานของอาคารและลดค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา
- การจัดการข้อมูลและการวิเคราะห์เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพ (Data Management and Analysis) : ในปัจจุบันข้อมูลที่เกิดขึ้นจากการใช้งานอาคารสามารถนำมาใช้ในการวิเคราะห์เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการบริหารจัดการได้ เช่น ข้อมูลการใช้พลังงาน ข้อมูลการใช้งานพื้นที่ หรือข้อมูลการซ่อมบำรุง อย่างไรก็ตามปัญหาที่พบคือข้อมูลเหล่านี้มักไม่ถูกนำมาใช้ให้เกิดประโยชน์สูงสุด ผู้จัดการอาคารมืออาชีพต้องมีการจัดเก็บและวิเคราะห์ข้อมูลอย่างเป็นระบบนั่นเอง
เทรนด์อาคารยุคใหม่ในอีก 5 - 10 ปีข้างหน้ามีอะไรบ้าง
ก่อนอื่นเรามาทำความเข้าใจกับสิ่งที่ผู้ใช้งานอาคารต้องการ โดยมี 3 สิ่งหลัก ๆ ได้แก่
1. Sustainability (ความยั่งยืน) : เนื่องจากปัญหาด้านสิ่งแวดล้อมกลายเป็นประเด็นใหญ่ทั่วโลก อาคารที่มีการออกแบบและการดำเนินงานที่ช่วยลดการใช้ทรัพยากร เช่น การประหยัดพลังงาน การใช้น้ำอย่างมีประสิทธิภาพ และการลดการปล่อยคาร์บอน จะเป็นที่ดึงดูดของผู้ใช้งานและผู้เช่า โดยวิธีทำให้อาคารน่าสนใจ คือการใช้เทคโนโลยีที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม เช่น ระบบพลังงานหมุนเวียน การจัดการขยะและการรีไซเคิล รวมถึงการออกแบบอาคารให้มีประสิทธิภาพการใช้ทรัพยากรสูงสุด
2. Well-Being (ความเป็นอยู่ที่ดี) : ผู้ใช้อาคารให้ความสำคัญกับสภาพแวดล้อมที่ส่งเสริมสุขภาพทั้งทางกายและใจ เช่น การมีอากาศบริสุทธิ์ แสงธรรมชาติที่เพียงพอ การออกแบบพื้นที่ที่เป็นมิตรกับสุขภาพ และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ส่งเสริมความเป็นอยู่ที่ดี เช่น ห้องออกกำลังกาย หรือพื้นที่สีเขียวภายในอาคาร โดยวิธีที่ทำให้อาคารน่าสนใจคือการปรับปรุงสภาพแวดล้อมภายในอาคารให้เป็นมิตรกับสุขภาพ เช่น การควบคุมคุณภาพอากาศ การจัดการพื้นที่ให้มีแสงธรรมชาติ และการสร้างพื้นที่สีเขียวหรือพื้นที่ผ่อนคลายที่สะดวกสบายสำหรับผู้ใช้งาน
3. Technology (เทคโนโลยี) : ในยุคปัจจุบัน ผู้ใช้งานต้องการอาคารที่ทันสมัยและตอบสนองต่อความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไป เทคโนโลยีในอาคาร เช่น ระบบอัตโนมัติในการควบคุมแสงสว่างและอุณหภูมิ ระบบการจองพื้นที่ทำงานอัจฉริยะ หรือการเชื่อมต่ออินเทอร์เน็ตความเร็วสูง ล้วนเป็นสิ่งที่ช่วยให้การทำงานและการใช้งานพื้นที่ภายในอาคารสะดวกสบายยิ่งขึ้น โดยวิธีทำให้อาคารน่าสนใจ คือ การนำเสนอเทคโนโลยีที่ล้ำสมัย เช่น การใช้แอปพลิเคชันเพื่อควบคุมการทำงานของระบบภายในอาคาร หรือการมีระบบที่ช่วยให้ผู้ใช้งานสามารถปรับแต่งการใช้งานพื้นที่ได้ตามความต้องการ
เทรนด์ของอาคารยุคใหม่ในอีก 5 – 10 ปีข้างหน้า ซึ่งสอดคล้องกับความต้องการของผู้ใช้งานในปัจจุบัน โดยเทรนด์เหล่านี้ประกอบไปด้วย
- อาคารที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม (Green Building) : อาคารในอนาคตจะเน้นการออกแบบและดำเนินงานที่ยั่งยืนมากขึ้น โดยมีการใช้วัสดุที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม เลือกใช้ระบบการจัดการพลังงานและทรัพยากรที่มีประสิทธิภาพ และการลดการปล่อยคาร์บอนเพื่อรักษาสิ่งแวดล้อม
- Smart Building (อาคารอัจฉริยะ) : เทคโนโลยีจะมีบทบาทสำคัญในอาคารยุคใหม่ อาคารจะถูกพัฒนาให้สามารถสื่อสารและปรับตัวได้เอง เช่น ระบบการจัดการอาคารแบบอัตโนมัติที่ช่วยควบคุมพลังงาน ระบบการควบคุมแสงและอุณหภูมิที่สามารถตอบสนองต่อสภาพแวดล้อมและความต้องการของผู้ใช้งาน รวมถึงเทคโนโลยีที่ช่วยอำนวยความสะดวกในการทำงานและการใช้ชีวิต
- ความยืดหยุ่นในการใช้งาน (Flexible Spaces) : อาคารยุคใหม่จะถูกออกแบบให้มีความยืดหยุ่นสูง สามารถปรับเปลี่ยนการใช้งานพื้นที่ได้ตามความต้องการ เช่น การปรับห้องประชุมให้เป็นพื้นที่ทำงาน หรือการปรับพื้นที่สาธารณะให้สามารถใช้งานได้หลากหลาย
- สุขภาพและความเป็นอยู่ (Health and Wellness) : อาคารจะเน้นการออกแบบที่ส่งเสริมสุขภาพของผู้ใช้งานมากขึ้น โดยมีการใช้เทคโนโลยีในการควบคุมคุณภาพอากาศภายในอาคาร (IAQ) การจัดสรรพื้นที่สีเขียว และการสร้างสภาพแวดล้อมที่ช่วยลดความเครียดและส่งเสริมการทำงานอย่างมีประสิทธิภาพ
- การจัดการข้อมูล (Data-Driven Management) : ในอนาคตการจัดการอาคารจะเน้นการใช้ข้อมูลมากขึ้น ระบบอาคารอัจฉริยะจะเก็บข้อมูลการใช้งานต่าง ๆ เพื่อวิเคราะห์และปรับปรุงการจัดการ เช่น การใช้พลังงาน การบำรุงรักษา และการปรับพื้นที่ตามพฤติกรรมของผู้ใช้งาน เป็นต้น
ข้อมูลอ้างอิง : The NOVA Community. (2024). จริงๆแล้ว ผู้ใช้อาคารต้องการอะไร?, จาก https://www.youtube.com/watch?v=Z_7_KN6XB5o
“CAI Engineering” เราเองต่างก็คำนึงถึงความสะดวกสบายของผู้ใช้งานอาคารเป็นหลัก จึงได้มีการใช้เทคโนโลยีควบคุมอาคารอัจฉริยะจาก SAUTER สำหรับงานควบคุมระบบต่าง ๆ ในอาคาร ได้แก่ ระบบปรับอากาศ HVAC เพื่อความสะดวกสบายของผู้ใช้งานอาคารและเพิ่มประสิทธิภาพการทำงานของผู้ใช้อาคาร เพื่อเสริมความสามารถของผู้จัดการอาคารในการทำให้การบริหารอาคารเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพและยั่งยืน
ติดต่อ CAI Engineering เพื่อรับคำปรึกษาเรื่องการสร้างห้องคลีนรูมหรือนวัตกรรมการปรับอากาศได้แล้ววันนี้ !
Line OA : @caihvac หรือคลิก https://lin.ee/RTsrnHb
E-mail : veeraya@caiengineering.com
